La Fed et l’immobilier

juillet 23, 2008 0 Par Michel Santi

Une année après l’éclatement des subprimes et près de deux ans après le pic des prix immobiliers aux Etats-Unis, la Réserve Fédérale US a décrété une série de mesures il y a quelques jours afin de réglementer ce marché. De fait, la banque centrale américaine porte une responsabilité non négligeable dans le crack immobilier aux Etats-Unis du fait de lois extrêmement floues et n’offrant quasiment aucune protection au consommateur candidat à l’acquisition d’un bien immobilier. Cependant, cette nouvelle réglementation ne fait que répondre partiellement au problème, principalement en regard de l’actualité brà»lante de la déconfiture d’IndyMac et de la fragilisation des géants Fannie Mae et Freddy Mac…De fait, si ces nouvelles mesures imposent une surveillance plus stricte concernant les publicités sur les hypothèques, sur la vérification des revenus des emprunteurs subprimes, sur les pénalités prélevés par les établissements de crédit et sur les réserves à payer à la copropriété rendues obligatoires, elles restent muettes par rapport à l’un des point les plus sensibles du choc des subprimes, à savoir le rôle des courtiers! Pourtant, dans son propre rapport, la Fed reconnaà®t que 60% des prêts hypothécaires ont été contractés par l’entremise d’un courtier et que les intérêts de ce dernier peuvent parfois “entrer en conflit ” avec ceux de l’emprunteur mais elle ne fait rien pour encadrer cette profession! Une mesure basique aurait été d’obliger ces courtiers à préciser leur rémunération à l’occasion de chaque contrat car la règle aux Etats-Unis veut que les honoraires de ces courtiers soit directement proportionnelle au risque encouru par le client : Moins le client a des chances d’obtenir un crédit, plus le taux d’intérêt lui étant facturé sera élevé et plus élevée sera la rémunération du courtier…En fait – et c’est encore plus grave – la manière pour les courtiers de présenter le dossier de nombre de leurs clients aux banques déterminait un taux d’intérêt exagéré imposé aux emprunteurs alors que si ces dossiers avaient été présentés de manière complète et professionnelle, le taux à payer par l’emprunteur aurait pu être considérablement réduit car environ 50 à 55 % des débiteurs étaient capables d’obtenir un prêt hypothécaire en prouvant tout simplement leurs revenus…mais la rémunération du courtier n’aurait évidemment pas été la même! La Fed n’a pas été à la hauteur des attentes des consommateurs dans un dossier qui aurait pourtant nécessité quelques règles simples de diligence et de déontologie.
De surcroà®t, elle n’a pas éliminé des pratiques de crédit douteuses comme les amortissements négatifs de prêts qui contraignaient le débiteur, moyennant des remboursements mensuels infimes, à devoir s’acquitter d’un coup d’une somme très substantielle qu’il était incapable d’honorer. Enfin, la Fed n’a pas interdit le refinancement des propriétés, pourtant en partie cause du désastre immobilier outre Atlantique : En effet, un propriétaire de bien immobilier peut à tout moment demander une rallonge à sa banque dès lors que la valorisation marché de son bien s’est appréciée en dépit de son incapacité de remboursement ! C’est ce laissez-faire de la Fed qui a été principalement responsable de la spéculation effrénée ayant abouti à l’implosion des subprimes. Souvenons-nous de Greenspan qui avait maintes fois déclaré qu’il fallait laisser le marché immobilier libre de toute contrainte.